Depreciação de imóvel na holding patrimonial | Fio da Meada

Lembrando, brevemente: a holding patrimonial é uma sociedade empresária, na forma de sociedade limitada ou de sociedade por ações, que concentra o patrimônio de uma matriarca, de um patriarca ou de uma família, cujos bens imóveis normalmente são cedidos em locação. Dessa forma, há três elementos contábeis sempre presentes: receita de aluguel, custo de tributos e lucros a serem distribuídos como dividendos.

Algumas vezes, é possível verificar algumas despesas administrativas, com pouca relevância, como honorários de serviços contábeis e alguma taxa ou outro despêndio. No entanto, entre a receita de aluguel e o lucro passível de ser distribuído como dividendos existe uma despesa que por vezes é esquecida, por vezes é ignorada, mas que quando descoberta é quase sempre uma surpresa: a depreciação dos bens imóveis alugados.

Acontece que na holding patrimonial é aplicação das regras juscontábeis sobre depreciação devem ser adotada com bastante parcimônia e vinculação à realidade do modelo de negócio praticado. Não se trata, obviamente, de afastar a regra juscontábil e sim de aplicá-la de maneira específica à atividade empresarial desenvolvida. Como, aliás, deveria ser a prática a observância de qualquer regra juscontábil.

A palavra “depreciação” aparece quatro vezes na Lei n° 6.404, de 1976, ato normativo onde encontramos o marco regulatório do direito contábil e da contabilidade no Brasil. Dessas, três vezes no artigo 183 (a outra ocorrência está na regulamentação sobre nota explicativa), das quais destacamos o seguinte trecho: “a diminuição do valor dos elementos dos ativos imobilizado e intangível será registrada periodicamente nas contas de depreciação, quando corresponder à perda do valor dos direitos que têm por objeto bens físicos sujeitos a desgaste ou perda de utilidade por uso, ação da natureza ou obsolescência”.

A depreciação está regulamentada no Pronunciamento Técnico do Comitê de Pronunciamentos Contábeis – CPC 27 – Ativo Imobilizado. No âmbito dos conceitos, o CPC 27 expressa que a “depreciação é a alocação sistemática do valor depreciável de um ativo ao longo da sua vida útil” (item 6). Depois, “cada componente de um item do ativo imobilizado com custo significativo em relação ao custo total do item deve ser depreciado separadamente” (item 43). A depreciação, portanto, tem o efeito de reduzir o lucro da empresa, seja reconhecida como custo seja reconhecida diretamente como despesa.

Sobre o cálculo da depreciação, o mesmo CPC 27 determina que “o valor depreciável de um ativo deve ser apropriado de forma sistemática ao longo da sua vida útil estimada (item 50) e prossegue que “o valor depreciável de um ativo é determinado após a dedução de seu valor residual. Na prática, o valor residual de um ativo frequentemente não é significativo e por isso imaterial para o cálculo do valor depreciável” (item 53).

Resumidamente, o cálculo da depreciação anual pode ser determinada por meio da seguinte forma:

Depreciação anual = custo de aquisição ( – ) valor residual estimado / (dividido por) tempo de vida útil estimado em anos

Essa fórmula faz todo o sentido: a depreciação é a forma de apropriar o custo de um bem ao resultado (lucro ou prejuízo) da empresa. O limite máximo da depreciação desse bem é, obviamente, o seu custo de aquisição. Deste custo de aquisição, deve-se subtrair um valor estimado de venda do bem no fim do tempo de vida útil; isso porque, se o bem for vendido ainda em condições de uso, o valor de venda representa uma forma de recuperação do custo inicial, ou seja, não será apropriado ao custo do bem para efeito de determinação do resultado da empresa. Essa diferença de valor, então, será dividida pelo tempo de vida útil, ou seja, o tempo em que a administração da empresa pretende recuperar o valor do custo, sem que seja pela venda do bem.

De maneira específica aos imóveis na holding patrimonial, convém destacar ainda o seguinte trecho do mesmo CPC 27: “Terrenos e edifícios são ativos separáveis e são contabilizados separadamente, mesmo quando sejam adquiridos conjuntamente. Com algumas exceções, como as pedreiras e os locais usados como aterro, os terrenos têm vida útil ilimitada e, portanto, não são depreciados. Os edifícios têm vida útil limitada e, por isso, são ativos depreciáveis. O aumento de valor de um terreno no qual um edifício esteja construído não afeta o valor contábil do edifício”.

De um lado, portanto, os terrenos referentes aos imóveis não são depreciados. Dessa forma, não há despesa (ou custo) de depreciação referente aos terrenos. Reduzido o montante da depreciação, evita-se reduzir o lucro apurado pela holding.

De outro lado, o tempo de vida últil é estimado, decorre do julgamento da administração da holding. Note-se um fato importante: a taxa de depreciação fiscal, listada em tabela elaborada pela Receita Federal, só tem validade para a apuração dos tributos sobre o lucro (IRPJ/CSLL); não tem aplicação direta e automática para determinação da depreciação contábil. Nesse sentido, considerando que a holding patrimonial tem como objeto social o aluguel de imóveis, deve-se inquirir quanto tempo esse imóvel produzirá receita para a holding patrimonial: 25 anos, 50 anos, 99 anos? Caberá à administração da holding, com base em informações conhecidas, determinar o tempo de vida útil que seja razoável para cada imóvel em particular.

Adicionalmente, temos ainda que o valor residual também é estimado. Neste caso, normalmente, o valor de venda do imóvel tende a aumentar com o passar do tempo. Teoricamente, então, é possível que o valor residual (de venda) seja superior ao custo de aquisição do bem imóvel; quando isso acontecer, a fórmula da depreciação pode apresentar um valor negativo, o que rigorosamente implicaria considerar depreciação igual a zero (não é possível reconhecer esse valor negativo porque representaria antecipar eventual ganho de capital na venda do imóvel no fim do tempo de vida útil).

Em conclusão, a depreciação do imóvel na holding patrimonial pode não ser um valor material. Talvez até não haja depreciação a ser reconhecida como despesa.

E isso sem mencionar que os bens imóveis cedidos em locação deve ser reconhecido como “propriedade para investimento”, que tem suas regras juscontábeis próprias – mas esse assunto fica para outro artigo.