Esse componente adicional, incorporado à prestação, funciona como uma espécie de amortecedor contra a inflação. Quando seu valor supera a inflação do período, a parcela tende a diminuir; se a inflação for maior, o aumento da prestação fica limitado à diferença, diluída pelo prazo restante. Dessa forma, a proposta reduz de forma relevante a volatilidade das prestações, tornando-as mais previsíveis e estáveis mesmo em momentos de alta inflação. Na prática, os contratos passam a manter o comportamento esperado conforme o sistema de amortização adotado, ainda que sejam corrigidos por índices de preços.

O Conselho Monetário Nacional (CMN) determinou no dia 10 de outubro que os financiamentos imobiliários com correção pela inflação poderão incluir esse componente adicional de amortização para reduzir oscilações nas parcelas. Essa amortização terá como teto a média do índice de preços utilizado no período de 20 anos anterior à data de contratação da operação de crédito. O Banco Central será responsável por divulgar mensalmente o valor máximo do componente, com base no índice de inflação.

Esse novo mecanismo complementa a reformulação do modelo de “funding” do setor, que tornará os recursos captados pelos bancos no mercado a principal fonte de financiamento do crédito imobiliário. Hoje, os financiamentos são corrigidos pela Taxa Referencial (TR), que apresenta comportamento estável e baixa volatilidade, garantindo previsibilidade tanto para os bancos quanto para os mutuários.

No entanto, essa estabilidade tem um custo: a remuneração dos depósitos da poupança, que servem de funding para o sistema, fica defasada em relação aos retornos de mercado, o que desequilibra o modelo ao distanciar o custo do crédito do retorno dos investimentos. A ideia é migrar gradualmente para contratos indexados à inflação, e a amortização extra surge justamente para reduzir a volatilidade das parcelas e manter a previsibilidade dos pagamentos nesse novo modelo.

Hoje, nos contratos corrigidos pela inflação, há risco de descompasso entre a alta dos preços e o reajuste da renda, especialmente em períodos de inflação elevada. Como as prestações sobem rapidamente enquanto os salários demoram a acompanhar, o comprometimento de renda pode aumentar e levar à inadimplência, sobretudo entre famílias de menor renda. Por isso, o desafio envolveu criar um modelo que mantenha a correção inflacionária, mas com parcelas estáveis e previsíveis, evitando essas oscilações.

O estudo do Banco Central analisou a aplicação do novo modelo tanto ao Sistema Price quanto ao Sistema de Amortização Constante (SAC). No caso do Sistema Price, o método atual faz com que as prestações nominais cresçam ao longo do tempo, acompanhando a inflação. Já no modelo proposto, as parcelas se manteriam estáveis, preservando a principal característica do Price. A diferença mais visível é o valor da primeira prestação, que seria 53% maior no novo formato.

“Isso deve-se ao fato de a amortização ser maior no método proposto, enquanto a função que calcula os juros permanece inalterada. Essa diferença vai sendo reduzida, à medida que, no método atual, a inflação é incorporada à prestação nominal”, diz o BC. Como consequência, o novo método reduziria em 34,6% os juros pagos ao longo do contrato, em termos reais, já que a amortização seria maior no início.

Além da estabilidade das prestações, segundo o BC, o modelo proposto proporciona menor risco de descontrole no comprometimento de renda, amortização mais rápida e menor probabilidade de inadimplência, o que deve resultar em juros contratuais menores. No exemplo do estudo, se a taxa de juros recuasse de 4% para 3% ao ano devido ao menor risco do novo método, a diferença na prestação inicial entre as duas modalidades cairia de 53% para 39%.

A autoridade monetária aponta ainda que a melhor performance do novo modelo também se manifesta no Sistema SAC, atualmente o mais utilizado no Brasil. No exercício do BC, o componente adicional foi calibrado para 4%, com a hipótese de a inflação durante todo o período ser estável em 4%. “Se a inflação fosse estável em diferentes níveis, de 2% a 7%, no modelo proposto, a última prestação ainda estaria abaixo da prestação inicial, em todos os cenários, enquanto no método atual, a última prestação seria maior que a prestação inicial nos cenários nos quais a inflação fosse estável em 5% ou 7%, chegando a aumentar 227%, no último cenário”, exemplifica.

O estudo do BC cita que o valor escolhido para essa amortização extra é decisivo para o bom funcionamento do modelo. Esse valor é fixado no início do contrato e, quanto mais próximo estiver da inflação que realmente ocorrer, melhor será o comportamento das parcelas ao longo do tempo. Mesmo quando o adicional é definido de outra forma, por exemplo, com base na meta de inflação vigente, já se observa uma redução na oscilação das prestações e um resultado mais previsível do que no modelo tradicional, o que representa um ganho claro para o mutuário, diz o documento.